농어촌주택거주중 인데 다른 1채의 일반주택양도시 비과세 여부

안녕하세요.

50년째 계속하여 농사를 짓고 계시는 부모님이 현재도 시골 면소재지에서 거주중이십니다.
할아버지때부터 살던 집이라 1994년에(대지 150평, 건물30평) 농가주택을 새로 지었습니다. 그후 자녀들의 회사와 교육 문제 때문에 2004년에 도시의 작은 아파트를 1채 구입하였고 그곳에서 자녀들이 거주 하다가 이제는 다들 결혼하여 그아파트를 다른 사람에게 세를 주고 있습니다.

현재 2004년에 구입 했던 아파트를 처분하고 시골집을 다시 지으려고 하는데요. 이때 양도소득세가 발생 되나요?

답변일2018-11-08

답변:농어촌주택거주중 인데 다른 1채의 일반주택양도시 비과세 여부  

안녕하십니까? 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시길 바랍니다.  

조세특례제한법 제99조의4 규정에 해당되는 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 농어촌주택 취득 전에 소유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 보유기간이 2년 이상이면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.(농어촌주택 비과세특례) 

귀 상담의 경우 시골소재 주택이 아래의 농어촌주택의 요건에 적용되는 경우라 하더라도 일반주택(2004년 취득한 주택)을 나중에 취득하였으므로 상기의 농어촌주택비과세특례가 적용되지 않아 양도하는 2004년 취득한 주택은 비과세를 적용 받을 수 없고 양도소득세가 과세되는 것으로 판단됩니다.

▣ 농어촌주택 요건
: 조세특례제한법 제99조의4 규정에 의하여 2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일까지의 기간(이하 이 조에서 “농어촌주택취득기간”이라 한다) 중에 취득한 주택으로서 3년이상 보유하고 당해 농어촌 주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우 농어촌주택은 없는 것으로 보아 1세대1주택 비과세여부를 판단합니다.

① 지역기준
- 수도권을 제외한 읍면지역에 속할것.(경기도 연천군, 인천광역시 옹진군 포함)
* 수도권 : 서울특별시, 인천광역시, 경기도
- 국토해양부 장관이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가지역에 속하지 않을것
* 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
- 기획재정부장관이 지정한 지정지역(투기지역)에 속하지 않을것.
- 문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지에 속하지 않을것.

② 규모기준(2017.1.1일 이후 양도분부터 주택면적 부분 폐지-부칙 제14390호 제1조 및 제4조)
- 대지 660제곱미터이내
- 단독주택의 경우 주택면적 150제곱미터 이내(2017.1.1 이후 양도분부터 폐지)
- 공동주택의 경우 전용면적 116제곱미터 이내 (2017.1.1 이후 양도분부터 폐지)

③ 가액기준
- 2008.1.1.이후 양도의 경우
. 2007.12.31이전 취득한 주택의 경우에는 취득당시 기준시가 7천만원이하
. 2008.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 1.5억원이하인 경우
. 2009.1.1이후 취득한 경우에는 취득당시 기준시가 2억원이하인 경우

④ 일반주택이 행정구역상 같은 읍,면, 또는 연접한 읍,면에 소재하지 않아야 함.