부동산매매업자의 양도소득예정신고
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작성자 관리자 작성일15-01-01 00:00 조회13,645회 댓글0건관련링크
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부동산 매매업 예정신고 | 답변일자 : 2011-08-29
● 질문
수고 많으십니다.
토지를 취득하여 4층의 상가를 신축해서 판매를하고 있는데 1층에 상가 1개가 양도되었습니다.
질문1
상가 양도일로부터 2개월이 되는 말일에 부동산매매업의 예정신고를 해야 하는데 적용하는 세율은 양도세 세율과 종소세 세율중 어느 것을 적용해야 합니까?
질문2
신축한 상가는 주택이 아니고 비사업용부동산이 아니라 양도세와 종합소득세의 비교과세는 해당되지 않는 것으로 알고 있는데 이의 확인을 바랍니다.
● 답변
부동산매매업의 대외적인 표방여부, 부동산거래의 태양이나 규모 및 횟수 등에 비추어 계속성·반복성 여부 등을 종합적으로 고려하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 해당되는 사업자가 사업자등록을 하지 아니한 경우에도 「소득세법」 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이며,
질문1>
부동산매매업 소득에 대하여 소득세법 제69조 제3항에 따라 소득세법 제104조 제1항 제1호의 양도소득세 세율을 적용하여 부동산매매업자의 토지등 매매차익 예정신고납부를 하여야 하고,
질문2>
종합소득세 확정신고시 소득세법 제55조에 따라 일반세율이 적용되거나, 소득세법 제64조의 부동산매매업자의 토지등 세액 계산의 특례 대상 부동산매매업의 경우 해당 세율이 적용되는 것입니다
즉, 상가신축매매업의 경우 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 확정신고시 소득세법 제104조 제8호(비사업용 토지) 및 제10호(미등기양도)의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우 소득세법 제69조 제3항에 따라 일반세율(6%~35%)을 적용하여 산출세액을 계산하는 것이나 소득세법 제104조 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 소득세법 제64조의 부동산매매업자의 토지등 세액 계산의 특례에 따른 해당 세율이 적용되는 것입니다. 감사합니다.
[관련예규]
서면1팀-781, 2007.06.11
【질의】
Ｏ 경기도 소재 토지 570㎡를 주택공사로부터 2002년 12월에 매입하여 나대지 상태로 보유하고 있다가 2007년 5월 경기도로부터 건축허가를 득하여 다음날 착공하였으며, 부동산매매업(건물신축판매업)으로 2007년 5월에 사업자등록하였고 2007년 10월말경 분양할 예정임.
Ｏ 위의 경우 부동산매매업자가 매입한 토지를 건물을 신축하여 판매시 발생한 매매차익에 대하여 어떤 세율을 적용하여 세액을 계산하는지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 이의 비사업용 기간을 계산함에 있어 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것임.
2. 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임.
[관련법령]
소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 종합소득 산출세액 (2009. 12. 31. 개정)
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2009. 12. 31. 개정)
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2009. 12. 31. 개정)
나. 종합소득 과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2009. 12. 31. 개정)
● 관련법령 : 소득세법 제64조 , 소득세법 제69조 , 소득세법 제104조 의 3
● 질문
수고 많으십니다.
토지를 취득하여 4층의 상가를 신축해서 판매를하고 있는데 1층에 상가 1개가 양도되었습니다.
질문1
상가 양도일로부터 2개월이 되는 말일에 부동산매매업의 예정신고를 해야 하는데 적용하는 세율은 양도세 세율과 종소세 세율중 어느 것을 적용해야 합니까?
질문2
신축한 상가는 주택이 아니고 비사업용부동산이 아니라 양도세와 종합소득세의 비교과세는 해당되지 않는 것으로 알고 있는데 이의 확인을 바랍니다.
● 답변
부동산매매업의 대외적인 표방여부, 부동산거래의 태양이나 규모 및 횟수 등에 비추어 계속성·반복성 여부 등을 종합적으로 고려하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 해당되는 사업자가 사업자등록을 하지 아니한 경우에도 「소득세법」 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이며,
질문1>
부동산매매업 소득에 대하여 소득세법 제69조 제3항에 따라 소득세법 제104조 제1항 제1호의 양도소득세 세율을 적용하여 부동산매매업자의 토지등 매매차익 예정신고납부를 하여야 하고,
질문2>
종합소득세 확정신고시 소득세법 제55조에 따라 일반세율이 적용되거나, 소득세법 제64조의 부동산매매업자의 토지등 세액 계산의 특례 대상 부동산매매업의 경우 해당 세율이 적용되는 것입니다
즉, 상가신축매매업의 경우 부동산매매업자의 토지 등 매매차익 확정신고시 소득세법 제104조 제8호(비사업용 토지) 및 제10호(미등기양도)의 어느 하나에 해당하지 아니하는 경우 소득세법 제69조 제3항에 따라 일반세율(6%~35%)을 적용하여 산출세액을 계산하는 것이나 소득세법 제104조 제8호 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 소득세법 제64조의 부동산매매업자의 토지등 세액 계산의 특례에 따른 해당 세율이 적용되는 것입니다. 감사합니다.
[관련예규]
서면1팀-781, 2007.06.11
【질의】
Ｏ 경기도 소재 토지 570㎡를 주택공사로부터 2002년 12월에 매입하여 나대지 상태로 보유하고 있다가 2007년 5월 경기도로부터 건축허가를 득하여 다음날 착공하였으며, 부동산매매업(건물신축판매업)으로 2007년 5월에 사업자등록하였고 2007년 10월말경 분양할 예정임.
Ｏ 위의 경우 부동산매매업자가 매입한 토지를 건물을 신축하여 판매시 발생한 매매차익에 대하여 어떤 세율을 적용하여 세액을 계산하는지 여부
【회신】
1. 「소득세법」 제104조의 3 제1항 규정의 “비사업용토지”는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「같은법 시행령」 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 「소득세법」 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 이의 비사업용 기간을 계산함에 있어 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것임.
2. 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 7의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산출세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임.
[관련법령]
소득세법 제64조 【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 “부동산매매업”이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 “부동산매매업자”라 한다)로서 종합소득금액에 제104조 제1항 제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익(이하 이 조에서 “주택등매매차익”이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 종합소득 산출세액 (2009. 12. 31. 개정)
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액 (2009. 12. 31. 개정)
가. 주택등매매차익에 제104조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액 (2009. 12. 31. 개정)
나. 종합소득 과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액 (2009. 12. 31. 개정)
● 관련법령 : 소득세법 제64조 , 소득세법 제69조 , 소득세법 제104조 의 3
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