상속받은 자산 양도소득세 문의

1.사실관계
2008년 7월28일 근린생활시설을 48,680,000원을 들여 신축하고 일반음식점 "ㄱ"식당으로 운영하였고 토지는 1991년 2월20일 20,000,000원에 매입하여 가지고 있던중
2012년 6월25일 홍길동이 전부 상속받아 보유하다가, [상속받은 시점(2012년 6월25일)으로 상속받은 자산 토지개별공시지가 35,000,000원,  건물공시지가 25,000,000원] 2013년 9월12일 190,000,000원에 매매하였습니다.
식당으로 운영하던 건물과 토지를 매매하였다면 취득시기는 언제이며 취득가액은 얼마로 산정하여야 하나요?
그리고 보유기간을 2년미만으로 봐야하나요? 그렇다면 장기보유특별공제는 받을 수 없나요? 세율은 어떻게 되나요?

답변일2013-12-18
귀 사례의 경우 피상속인이 1991.2.20. 토지를 취득하여 2008.7.28 신축한 건물을 2012.6.26. 상속개시로 인하여 상속받았으며, 당해 상속받은 부동산을 2013.9.12. 양도한 경우로 보입니다.
1. 상속받은 자산의 취득시기는 상속등기일과 관계없이 상속개시일(피상속인 사망일)이 됩니다.
2. 또한 상속받은 자산의 취득가액은  상속받은 자산은 상속세 신고여부와 관계없이 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 봅니다. 즉, 상속받은 부동산에 대하여 상속개시일 전후 6월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 공매.경매.수용에 따른 공매.경매가액과 수용보상가액(이하 '매매가액 등'이라 함)이 있는 경우에는 시가에 해당하여 그 가액이 취득가액이 됩니다.
또한, 해당 재산에 대한 시가가 없는 경우에 한하여 해당 재산과 면적, 위치, 용도, 종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 매매사례가액[상속세 과세표준 신고기한이내에 신고한 경우에 한하여 평가기준일 전 6월부터 신고일까지의 매매사례가액 시가포함]은 시가에 포함됩니다.
위 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에는 보충적평가방법(기준시가)으로 평가하는 것입니다.
다만, 상속재산에 대하여 상속개시일 현재 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 상속세및증여세법 제66조에 따라서 평가기준일 현재 해당 재산이 담보하는 채권액잔액과 같은법 제60조부터 제65조에 따라 평가한 가액(시가 또는 기준시가 등 보충적 방법)중 큰 금액으로 평가하는 것입니다.
3. 상속받은 자산의 취득시기는 상기 1.에서와 같이 상속개시일이 되는 것이므로 장기보유특별공제율 적용을 위한 보유기간이 귀 사례의 경우 상속개시일로부터 3년 미만이므로 장기보유특별공제 적용대상은 아닌 것으로 판단됩니다.
4. 한편 상속받은 자산의 세율 적용을 위한 보유기간은 피상속인의 취득일부터 기산하는 것이므로, 귀 사례의 경우 2013.9.12.양도한 토지와 건물은 보유기간 2년이상이므로 과세표준에 따라 6%~38%의 세율이 적용되는 것으로 판단됩니다.