고시원의 주거용으로 판단기준 | 답변일자 : 2012-09-20
 
● 질문
 
1.사실관계<구체적으로 기재>
2011년말 고시원건축허가에 따라 설계대로 신축 및 세무서에서 숙박시설로 사업자등록한 후 부가세환급을 받고, 장단기 입주자를 모집하여 운영중 주거용도라는 세무서의 방문조사 판단에 따라 환급부가세의 반환은 물론 벌금성격의 가산세까지 물게되어 큰 홍역을 치루었습니다. 이번에도 년말 준공예정으로 건축허가에 따라 적법한 고시원시설을 건축중이고, 앞으로 동 용도에 맞는 입주자를 모집, 운영할 예정으로 있습니다. 법정고시원시설 기능에 부합토록 시설설치, 운영 및 부가세환급도 받고자하는데 고시원의 주거용 판단 기준이 애매하여 질의합니다. 전차의 경우 호실내 주방설치 등 건축법위반은 없었으나 입주자의 생활편의 제고를 위해 화장실, 세탁기, 책상, 장농 등 1인생활을 독립적으로 할 수 있는 설비시스템은 갖추었었습니다. 그리고 짧게는 1월에서 장기 2년까지 입실자의 사정에 따라 고객을 모집, 운영하였습니다. 세무관세에는 현장조사후 주거용도라고 판정하였으나 고시원의 주거용 판단기준이 시설, 고객모집, 운영기준 등에서 어떤 것인지 명확히 정해 공개운영하지 않으면 많은 사람들이 저와 같은 심각한 상황에 빠질 수 있습니다. 숙박시설인 호텔이나 여관 등의 개별 호실에도 화장실, 냉장고, 에어컨, 책상, 장농 및 때론 전기렌지 등 간단한 조리기구까지 설치되는 경우도 많이 있고, 반년 ~ 1년 장기체류하는 경우도 흔한 것으로 알고 있는데 이 경우에도 주거용으로 판단하여 같은 조치를 하는지도 궁금합니다. 환급신청전 미리 판단을 세무관서에 요청하여도 그럴 수는 없다는 답변만 있으니 답답합니다. 국민들이 동종의 오류와 갈등으로 계속 피해를 입고 있는데도 이를 방치해서는 안됩니다. 사전적 계도예방을 위한 판단기준의 공표, 운영이 절실합니다.
2.질의사항
- 고시원시설의 주거용도 판단 기준은 무엇입니까?
- 고시원내에 각호실에 화장실, 냉장고, 세탁기, 책상, 장농, TV, 전자렌지 등 간이취사시설 등 생활편의시설을 설치하는 경우 등이 있는 데 이들중 주거용 판단기준으로 운용되는 것과 그렇지 않는 것은 무엇이며, 그 밖의 다른 기준은 무엇입니까?
- 그 밖의 장단기 체류기간, 학생/회사원/고시생 등 입실자의 신분에 다른 구분도 있나요?
- 여관이나 호텔등 숙박시설의 경우 시설이나 운영측면에서 장기주거용으로 운영하는 사례 등이 흔하나, 이를 주거용으로 판단하지 않는 것으로 알고 있는데, 그렇다면 그 밖의 추가적 다른 특별기준이 있습니까? 
 
● 답변
 
귀 질의의 고시원의 경우 객관적인 용도 및 실제 이용실태 등의 사실을 종합적으로 고려하여 판단하여 사실상 용도가 주거용인 주택에 해당한다면 당해 주택에 해당하는 고시원의 임대용역은 부가가치세가 면제되는 것으로
당해 고시원의 객관적인 용도 및 실제 이용실태 등의 사실을 종합적으로 고려하여 판단할 사항입니다.
고시원의 주거용도 판단기준은 법령 및 훈령에 명확한 규정은 없으나 상담관의 견해로는
고시원은 원래 각종 고시 및 시험을 준비하는 장기 수험생 등이 계속 체류하면서 공부하는 시설로서 통상적으로 공동화장실 및 공동취사시설을 사용하는 것으로서 시설내에 별도로 화장실, 냉장고, 세탁기, 책상, 장농, TV, 전자렌지 등 간이취사시설 등 생활편의시설을 설치하는 경우에는 주거용으로 보는 원룸으로 볼 수 있는 것입니다.
또한 고시원은 고시생 및 학생등이 계속 체류하면서 월 단위로 사용료를 지불하면서 단기체류하는 경우가 통상적으로 판단됩니다.
고시원내 화장실 및 간이취사시설 등을 별도로 비치하고 직장인 등이 주택임대차계약과 유사하게, 월세ㆍ전세보증금ㆍ관리비를 받는 등 장기계약을 하여 출퇴근하면서 주거용으로 사용하는 경우에는 통상적으로 원룸임대와 유사하여 주택임대로 보는 것입니다.
참고로 여관이나 호텔등 숙박시설은 시설내 주방 및 간이취사시설이 없는 숙박을 위한 임시체류시설로서 일부 손님이 장기투숙을 하는 경우에도 주거용으로 판단하지 않는 것입니다.
아래사례를 참고하시기 바랍니다.
* 관련법령
부가가치세법 제12조 【면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.
12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것
* (서면3팀-265, 2005.02.23)
1. “학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률”규정에 의하여 등록한 독서실은 부가가치세가 면제되는 도서관에 포함되는 것이나,
2. 고시준비생에게 독립된 방을 제공하거나 독립된 방과 음식을 함께 제공하는 형태의 고시원은 부가가치세가 면제되는 도서관에 포함되지 아니하여 부가가치세가 과세되는 사업에 해당하는 것임
* 조심2011서1717, 2011.07.27
【제목】
공부상 사용용도(고시원)와 달리 각 실별로 욕실, 싱크대 등 임대기본사항을 갖추고 일부 입주자는 주민등록 전입 및 확정일자가 신청되어 있는 바 고시원 사업이 아닌 주택임대업으로 보이므로 부가가치세 면세대상에 해당한다고 본 사례
【판단】
(4) 아울러, 처분청의 과세근거중 하나인 임차인의 확정일자 신청은 입주자가 실제 주거하고 있어 주민등록 이전 및 확정일자를 신청한 것이 아닌 임대보증금을 안전하게 보호하기 위하여 취한 조치일 뿐, 임대차 계약서상 주거용으로 기재된 것도 부동산중개업소의 양식에 의한 것으로 임차인들이 주거용 임대건물로 사용하였다는 증빙이 될 수 있는 것은 아니며, 쟁점사업장의 실별 면적이 책상 등을 배치하고 나면 겨우 잠만 잘 수 있을 정도로 협소하여 주거용 임대주택으로 사용하기 어려운 구조이고, 고시원업을 영위하기 위하여 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」 제9조 제5항에 따른 안전설비를 완비하여 관할소방서장으로부터 ‘안전시설 등 완비증명서’(2010.11.3) 및 ‘소방안전교육 이수증명서’(2010.12.23)를 발급받았다며 이를 증빙자료로 제출하였다.
(5) 이상의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 쟁점사업장에 대한 처분청의 부가가치세 현지확인 조사 결과, 쟁점사업장이 독립된 주거시설로 사용가능하도록 각 실별로 욕실ㆍ싱크대ㆍ인덕션(전기레인지)ㆍ냉장고ㆍ에어컨 등을 임대기본사항으로 갖추고 있어 공부상 사용용도(고시원)와는 다르게 주거용시설로 사용되고 있다고 확인되었고, 입주자의 계약서에 의하여 확인되는 쟁점사업장의 보증금 규모가 통상의 고시원의 보증금 규모와 비교할 때 과도하게 보이는 점, 주택임대차계약과 유사하게 전세ㆍ월세ㆍ관리비를 받고 있고 각 실별 전기계량기가 설치되어 있으며, 일부 입주자의 경우 주민등록 전입 및 확정일자가 신청되어 있는 것으로 보아 실제 임대주택으로 보이는 점 에 비추어 볼 때, 청구인의 쟁점사업장이 근린생활시설인 고시원이라 하여 부가가치세 경정청구 거부처분을 취소하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
* 국심2005서3040, 2006.01.31
다. 사실관계 및 판단
주택과 비주택의 구분은 건물의 실제용도에 의하고, 실제용도가 불분명한 경우 공부상의 용도에 의한다. 사회통념상 고시원은 1실의 크기가 1∼2평이고 독립된 화장실ㆍ욕실ㆍ씽크대가 없는 건물이지만, 쟁점건물은 1실의 크기가 4∼5평이고 독립된 화장실ㆍ욕실ㆍ씽크대가 있으며, 고시원은 고시생들이 월단위로 사용료를 지불함이 보통이지만, 청구인은 쟁점건물을 임대하면서 임차인들로부터 주택임대차계약과 유사하게, 월세ㆍ전세보증금ㆍ관리비를 받고 있어 쟁점건물의 실제용도를 주택으로 보는 것이 타당하므로, 부가가치세 환급을 거부한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
쟁점건물을 주택으로 보는 경우 청구인은 면세사업자인데, 면세사업자에게는 부가가치세법 제22조가 적용되지 않는다. (간세1235-889, 1977.4.16., 부가46015-1278, 1995.7.12., 부가46015-346, 2001.2.23.도 같은 뜻임) 따라서 청구인에게 부과된 신고불성실가산세 3,221,800원은 취소되어야 할 것으로 판단된다.
● 관련법령 :    부가가치세법    제12조